Tres empresas implementan un modelo de negocio para rentar que profesionaliza la actividad.
Por Amanda Solís Tapia
Josué Malagón, abogado de 30 años de edad, a mediados de 2019 analizó utilizar el crédito hipotecario de su instituto de seguridad social para adquirir un departamento en la Ciudad de México, pero optó por postergar esta inversión.
“Los precios están muy elevados, los espacios son muy pequeños aunque bien ubicados cuestan mínimo 2.5 millones de pesos. Las opciones más asequibles se encuentran en zonas alejadas o conflictivas. Además me preocupa que el crédito pueda encarecerse por la situación económica global y nacional”, señala Malagón.
En el primer semestre de 2019, el precio de la vivienda aumentó 9.1% respecto del mismo periodo de 2018, de acuerdo con el Índice de Precios de la Sociedad Hipotecaria Federal.
En ese contexto, no es una casualidad que la vivienda para rentar se vuelva una opción para atender la demanda habitacional de este país, lo cual suele suceder en periodos de desaceleración económica, que a veces está acompañada de una menor oferta de nuevos desarrollos inmobiliarios.
La construcción de vivienda nueva cayó 12% en 2019, respecto a un año antes, y la colocación de financiamientos de entidades como el Infonavit disminuyó 15%, según la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi).
Según datos del Programa Nacional de Vivienda (PNV) 2019-2024, a nivel nacional, apenas 15.9% del parque habitacional se ocupa en arrendamiento, esto es 3.3% menos que el promedio de los países de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE).
Pero ese mercado enfrenta un fuerte reto: la informalidad. Solo 41% de las viviendas rentadas cuenta con un contrato que establezca las condiciones del arrendamiento, según datos de la Secretaría de Desarrollo Agrario.
Ante estas áreas de oportunidad en el mercado de la vivienda en renta, tres empresas desarrollaron modelos que profesionalizan el sector, tanto para propietarios como inquilinos.
HOMIE, RENTAR SIN AVAL
La preocupación de quienes deciden poner en alquiler su casa o departamento es la morosidad de los inquilinos, por lo que buscan blindarse con requisitos complejos como la solicitud de un fiador con inmuebles en la misma ciudad. No obstante, esos requerimientos no son infalibles y excluye a personas idóneas.
Este escenario es el que ha impulsado plataformas como Homie, que sustituyen la figura del aval mediante un modelo predictivo Know Your Customer (KYC), que, entre otras variables, corrobora los ingresos de la persona interesada en alquilar y consulta su historial crediticio para determinar con mayor precisión su capacidad de pago.
Al respecto, Jordi Greenham, director general de la plataforma, subraya que este análisis es un paso más hacia la profesionalización.
“Muchas empresas o agentes inmobiliarios aseguran que investigan a los candidatos para rentar, sin embargo, carecen de contratos con las sociedades de información crediticia”, afirma el directivo.
Además, los estándares de Homie son más estrictos: un inquilino incurre en mora a partir del primer día de atraso en el pago de la renta y la plataforma cubre la mensualidad de manera inmediata. De acuerdo con Greenham, su tasa de morosidad es de tan solo 0.01%.
El crecimiento de Homie ha sido exponencial. Comenzó con una cartera de 300 propiedades para rentar y cerró 2019 con 3,000 viviendas en 100 ciudades del país. Su meta para 2020 es administrar 15,000 unidades.
“tanto los propietarios como los inquilinos requieren certeza jurídica de que no habrá omisiones que pongan en riesgo su patrimonio.”, Enrique Belmont, director de Profit & Home.
También lee: Vinte: enfoque en la demanda de mayor valor
CLUB DE RENTAS; INGRESOS SIEMPRE
La desocupación es otra de las preocupaciones de los arrendadores. Por ello, la opción de unirse a una mutualidad de arrendamiento, como Club de Rentas, les permite obtener un ingreso mensual a cambio del pago de comisiones y gastos, ya sea que este ocupado o no su inmueble.
Si bien con este esquema la persona que va a rentar recibe un porcentaje menor que el que podría recibir mediante un trato directo, también es cierto que el tiempo dedicado a la administración del inmueble, promoción, selección del inquilino y cobranza es mínimo.
Además puede tener garantías como el descuento vía nómina del importe de la renta o bien, el trámite para el desalojo en caso de incumplimiento.
Así, el propietario de un departamento de 80 metros cuadrados, dos recamaras en la colonia de clase media Narvarte, en la Ciudad de México, podría recibir en 10 años más de 1 millón de pesos al unirse a la mutualidad, 90% más que los 571,116 pesos que obtendría en el mismo lapso por su cuenta, según Club de Rentas.
Dado el buen desempeño, la empresa desarrolló en 2019 su primer inmueble destinado a la vivienda en renta en la colonia Anzures, al poniente de la Ciudad de México.
En este complejo, la renta de 11,850 pesos al mes incluirá un estudio con una habitación independiente semi-amueblada, múltiples amenidades compartidas, servicios (agua, luz, servicio de internet), seguridad y limpieza.
SECURE LEASING, CERTEZA JURÍDICA
La expedición de nuevas regulaciones como la Ley Nacional de Extinción de Dominio y la Ley Constitucional de Derechos Humanos y sus Garantías de la Ciudad de México motivan la institucionalización del arrendamiento, asegura Enrique Belmont, director de Profit & Home, empresa inmobiliaria especializada en remates bancarios y vivienda en renta.
Según la primera, quienes den en arrendamiento inmuebles en los cuales se lleven a cabo actos ilícitos deberán acreditar que cuentan con un contrato previo a los hechos, que pagan los impuestos correspondientes y que desconocían la comisión de delitos en la propiedad, entre otras medidas, de lo contrario, el inmueble podrá ser objeto de extinción de dominio y vendido para evitar costos al erario por una cuestión de mantenimiento.
“En este contexto, tanto los propietarios como los inquilinos requieren certeza jurídica de que no habrá omisiones que pongan en riesgo su patrimonio”, afirma Belmont, quien también es abogado.
Por ello, por medio de Secure Leasing los arrendadores pueden contratar servicios como la investigación del inquilino, del aval y del inmueble otorgado en fianza, elaboración de contrato, pagarés y desocupación del inmueble en caso de incumplimiento por la vía judicial, negociación extrajudicial para la recuperación de las rentas no pagadas, asesoría fiscal y la administración del inmueble.
Por su parte, Alfredo Álvarez, especialista en impuestos, señala que la política fiscal de la actual administración es recaudatoria, por lo que el Servicio de Administración Tributaria (SAT) presta especial atención a las actividades con elevada evasión fiscal, como es el régimen de ingresos por arrendamiento de inmuebles.
COLONIAS DE LA CDMX PREFERIDAS PARA RENTAR
Gráfico: Serafín Allendelagua
